Avant de conclure une vente, le vendeur et l’acheteur signent un avant-contrat sous la forme d’un compromis de vente ou d’un contrat de réservation pour une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Passé cette étape, l’acheteur doit obtenir son financement pour pouvoir passer devant le notaire afin de signer l’acte définitif. Un refus de prêt peut remettre en question le processus, avec trois issues possibles.
Activer la clause suspensive
La clause suspensive portant sur l’obtention du crédit immobilier permet à l’acheteur de se désengager du contrat. L’avant-contrat doit avoir précisé le montant du prêt, sa durée et son taux pour être activée en cas de refus de prêt immobilier. La banque devra alors produire un certificat de refus que l’acheteur fournira au vendeur et au notaire pour prouver sa bonne foi. Les sommes versées lui seront alors restituées. Elles correspondent en général à 10% du montant de la transaction pour la vente d’un bien déjà construit et entre 2 et 5% du prix du logement pour une vente en VEFA.
Faire jouer la concurrence
Un refus de prêt ne signifie pas que le financement est impossible. Si la loi n’oblige pas le futur acquéreur à contacter d’autres banques avant d’activer la clause suspensive, celui-ci a tout intérêt à le faire s’il veut concrétiser son projet. Un courtier en crédit immobilier peut l’accompagner dans sa démarche : c’est lui qui choisira les banques correspondant le mieux à son profil d’emprunteur. En effet, si le problème vient de l’apport personnel, certaines banques financent encore des projets lorsque l’épargne, même peu importante, est régulière. La stabilité professionnelle est un autre critère important. Car pour la banque la prise de risque est moins importante. Un emprunteur en CDI obtiendra d’ailleurs un meilleur taux immobilier. D’autres cartes sont à jouer en cas de refus :
- baisser le montant du prêt en entamant une négociation avec le vendeur, en négociant les honoraires de l’agence ou encore en réduisant le montant des travaux prévus quitte à les entreprendre plus tard ;
- baisser le coût de l’assurance de prêt pour réduire le taux d’endettement. Cela est possible en faisant jouer la délégation d’assurance. Le courtier peut là aussi aider l’emprunteur à trouver une assurance moins chère aux mêmes garanties, comme l’impose la loi Lagarde de 2010.
Revoir son plan de financement
Pour décrocher son crédit à l’habitat, il peut être opportun d’augmenter son apport personnel autant que possible, quitte à faire jouer la solidarité familiale ou encore débloquer son épargne d’entreprise ou son assurance-vie. Un nouveau montage financier peut également s’envisager en vérifiant par exemple son éligibilité aux prêts aidés tels que le prêt Action Logement (ou 1% logement), au prêt PAS (prêt accession social), au prêt à taux zéro (dans le neuf ou ancien avec travaux). Par ailleurs, il est possible de se renseigner sur les aides locales. L’emprunteur peut également revoir la durée de son prêt : si elle est trop longue, la prise de risque pour la banque est plus importante ; si elle est trop courte, envisager une durée plus importante permettrait de rentrer dans le taux d’endettement maximal autorisé (35% assurance de prêt comprise).
